서울 용산구 산천동 원상복구, 업체를 부르기 전에 확인할 것

원상복구는 어느 시점의 상태로 되돌리는 것인가요?

임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환해야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다(민법 제654조, 제615조). 되돌릴 기준 시점은 별도의 약정이 없는 한 임차인이 임차 받았을 때의 상태이며, 그 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). 다만 계약서에 다른 약정이 있으면 그 약정이 앞섭니다.

원상복구에서 말이 갈리는 지점은 금액이 아니라 기준 시점입니다. 앞서 장사하던 사람이 만들어 둔 칸막이와 주방 설비를 그대로 넘겨받아 쓰다가 나갈 때가 되면, 임대인은 아무것도 없던 상태를 요구하고 임차인은 자기가 들여놓은 것만 걷으면 된다고 봅니다. 법이 정해 둔 기본값은 임차인 쪽에 가깝습니다. 자신이 개조한 범위 안에서 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되고, 그 이전 사람이 시설한 것까지 되돌릴 의무는 없다고 본 것입니다. 그런데 이 기본값은 어디까지나 별도의 약정이 없을 때의 이야기라서, 계약서에 다른 문구가 들어가 있으면 순서가 뒤집힙니다.

위 표는 다툼이 벌어지는 자리와 그 판단을 좌우하는 자료가 무엇인지 정리한 것입니다. 실제 범위는 계약 체결의 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 함께 놓고 개별적으로 정해집니다.

범위를 정하지 않은 채 받은 견적은 금액이 아니라 추정입니다. 무엇을 되돌릴지가 문장으로 확정된 다음에야 숫자에 의미가 생깁니다.

• 임대차계약서에서 원상복구를 다룬 조항을 찾아 문구 그대로 옮겨 적었는가
• 그 조항에 손모의 범위나 복구 수준을 정한 문장이 함께 있는지 확인했는가
• 입주 당시의 상태를 보여 주는 사진이나 도면, 인수 내역을 확보했는가
• 전 임차인에게서 넘겨받은 시설이 무엇인지 목록으로 갈라 두었는가
• 설치할 때 임대인의 동의를 받은 물건이 있다면 그 기록을 찾아 두었는가
• 착수 전 현장을 임대인과 함께 돌며 항목별로 확인하고 서면으로 남겼는가

보증금은 원상복구를 마쳐야 돌려받을 수 있나요?

임대차 종료로 생기는 임차인의 목적물 반환의무와, 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금에 대한 임대인의 반환의무는 서로 동시이행 관계에 놓입니다. 다만 남은 원상회복 의무가 보증금에 견주어 사소한데도 임대인이 나머지 보증금 전액의 반환을 거절하는 것은 신의칙에 반해 허용되지 않는다고 본 사례가 있습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결). 맞물려 있다는 사실과, 그 맞물림을 어디까지 밀어붙일 수 있는지는 다른 문제입니다.

보증금과 원상복구가 서로 맞물려 있다는 사실은 양쪽 모두에게 지렛대가 됩니다. 임대인은 복구가 끝나야 돈을 내주겠다고 하고, 임차인은 돈을 받아야 공사를 시작하겠다고 합니다. 여기서 중요한 것은 맞물림에 한계가 있다는 점입니다. 남은 원상회복의 몫이 보증금에 견주어 대단히 작은데도 임대인이 나머지 보증금 전부를 붙잡아 두는 것은 허용되지 않는다고 본 판단이 있습니다. 반대로 임차인 쪽에도 한계가 있습니다. 명도를 미루면 그 기간에 대한 책임이 따라붙을 수 있어, 정산이 늦어질수록 유리해지는 구조가 아닙니다.

표의 내용은 판단의 실마리를 정리한 것이며, 구체적인 사안에서 누가 무엇을 부담하는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다. 금액이 걸린 다툼이라면 서면을 갖춘 뒤 법률 상담을 받아 보시기 바랍니다.

1. 1

   공제 항목을 숫자가 아니라 문장으로 받으세요

   보증금에서 얼마를 뗀다는 통보만으로는 다툴 자리가 없습니다. 어떤 항목을 어떤 근거로 얼마에 산정했는지 줄마다 나눠 적힌 문서를 요청하면, 그 문서 자체가 나중에 협의의 출발점이 됩니다.

2. 2

   착수 전 상태와 완료 후 상태를 같은 자리에서 찍어 두세요

   같은 각도에서 찍은 사진 두 장은 말보다 오래갑니다. 임대인과 함께 현장을 돌며 촬영하고, 그 자리에서 확인한 사실을 간단한 문서로 남겨 서로 서명해 두면 뒤늦게 범위가 늘어나는 일을 줄일 수 있습니다.

3. 3

   합의된 부분과 합의되지 않은 부분을 갈라 두세요

   전부를 한꺼번에 합의하려다 착수가 늦어지면 지체에 따른 책임 문제가 따라옵니다. 다툼이 없는 항목부터 서면으로 확정해 공사를 시작하고, 남은 쟁점은 별도로 남겨 두는 편이 시간을 아낍니다.

4. 4

   열쇠와 출입 권한을 넘긴 시점을 기록하세요

   언제 목적물을 돌려주었는지는 지체 여부와 비용 상환 청구의 기간 계산에 모두 걸립니다. 인수확인서에 날짜를 적고 양쪽이 서명해 한 부씩 나눠 가지면 뒤에 오는 계산이 간단해집니다.

들인 비용 가운데 돌려받을 수 있는 것이 있나요?

임차물의 보존에 관한 필요비를 지출했다면 임대인에게 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 종료 시 가액의 증가가 현존한 때에 한해 지출한 금액이나 증가액을 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건은 임대차 종료 시 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조). 다만 일체의 비용을 부담해 원상복구하기로 한 약정은 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지로 해석될 수 있습니다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결).

들여놓은 것을 되돌리는 데 돈이 드는 한편, 들여놓느라 쓴 돈 가운데 일부는 돌려받을 여지가 있습니다. 문제는 이 두 축이 계약서 한 줄에서 만난다는 점입니다. 원상복구를 임차인 비용으로 하기로 약정했다면, 그 약정이 유익비를 미리 포기한 것으로 읽힐 수 있습니다. 실제로 임대인의 승인 아래 건물 부분을 개축하거나 변조할 수 있게 하면서 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담해 원상복구하기로 정한 사안에서, 그 약정을 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지의 특약으로 본 판단이 있습니다. 무엇을 들여놓기 전에 계약서를 먼저 읽어야 하는 이유가 여기 있습니다.

유익비는 지출한 금액과 증가액 가운데 임대인이 선택해 상환하며, 법원은 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다(민법 제626조제2항). 어느 항목에 해당하는지는 지출의 성격에 따라 갈리므로, 영수증과 도면을 지출 목적이 드러나도록 정리해 두시는 편이 좋습니다.

무엇이 유익비로 인정되는지도 생각보다 좁습니다. 앞의 사안에서 간판 설치비는 건물 부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어렵고 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 유익비로 인정되지 않았습니다. 반면 보일러 시설공사는 성격상 다르게 볼 여지가 있었지만, 원상복구 약정이 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지로 해석되면서 청구가 배척됐습니다. 정리하면 두 개의 문이 차례로 있는 셈입니다. 첫째 문은 그 지출이 건물 자체의 가치를 올린 것인가이고, 둘째 문은 계약서가 그 청구를 미리 닫아 두지 않았는가입니다. 한편 계약서에 필요비와 유익비의 상환청구권을 전부 포기한다고 적혀 있더라도 당사자의 의사를 특정 범위의 비용에 한정해 포기한 것으로 해석하는 편이 합리적일 수 있다고 본 사례도 있어(대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결), 문언만으로 결론을 단정하기는 어렵습니다.

원상복구 공사에도 신고와 서류가 붙나요?

되돌리는 범위에 따라 붙습니다. 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우는 해체 신고 대상입니다(건축물관리법 제30조제1항제1호). 해체계획서는 건축사사무소 개설신고를 한 자 또는 해당 직무범위의 기술사가 검토하고 서명날인해야 합니다(같은 조 제5항). 일련의 공사·작업으로 폐기물을 5톤 이상 배출한다면 사업장폐기물 배출자 신고 대상이 됩니다(폐기물관리법 제17조제2항).

원상복구라는 말이 부드러워서 서류가 따라붙는다는 감각을 놓치기 쉽습니다. 그러나 칸막이와 천장, 바닥 마감을 걷어 내는 일은 건축물의 일부를 해체하는 일이기도 합니다. 구조에 손을 대지 않는 범위라 하더라도 해체 신고 대상이 될 수 있고, 신고가 필요한 순간부터는 자격을 갖춘 사람이 검토하고 서명날인한 해체계획서가 함께 요구됩니다. 견적서를 받을 때 이 서류를 누가 준비하고 비용이 어디에 포함되는지 물어 두면, 착수 직전에 일정이 밀리는 일을 줄일 수 있습니다.

허가와 신고를 가르는 시설·도로 요건은 지방자치단체 조례로 정해집니다(건축물관리법 제30조제2항). 따라서 같은 규모의 공사라도 걸리는 시간뿐 아니라 거쳐야 하는 절차 자체가 지역에 따라 달라질 수 있으므로, 착수 전에 관할 시·군·구청의 건축 담당 부서에 확인해 두시기 바랍니다.

소음도 지역 관행이 아니라 법이 정한 기준의 문제입니다. 생활소음과 진동은 지역과 시간대를 나눈 규제기준을 적용받고(소음·진동관리법 제21조), 공사의 규모가 기준을 넘으면 특정공사 사전신고 대상이 됩니다(같은 법 제22조제1항). 상가나 사무실의 원상복구는 위층과 옆 점포가 영업 중인 상태에서 진행되는 일이라, 이 기준을 지키는지 여부가 그대로 민원과 작업 중단으로 이어집니다. 건물에 관리규약이나 관리단이 있다면 반출 동선과 엘리베이터 사용 시간을 별도로 정해 두었을 수 있으니, 착수 전에 관리 주체에게 확인하고 조건을 문서로 받아 두시기 바랍니다.

순서는 어떻게 잡아야 하나요?

명도 기일에서 거꾸로 계산하는 편이 안전합니다. 범위 확정, 서류와 신고, 공사, 완료 확인, 정산 순서인데 서류에 필요한 기간을 먼저 떼어 두지 않으면 공사가 끝나고도 계약이 닫히지 않습니다. 협의가 되지 않을 때에는 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 길이 있습니다. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁이 조정위원회의 심의·조정 사항에 들어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제20조).

협의가 끝내 되지 않을 때 곧바로 소송만 남는 것은 아닙니다. 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위해 상가건물임대차분쟁조정위원회가 설치되어 있고, 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁, 임차상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁이 그 심의·조정 사항에 들어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제20조). 조정을 신청하려면 결국 앞 단계에서 만들어 둔 문서가 필요합니다. 계약서, 범위 확정서, 항목별 견적, 촬영 기록, 인수확인서가 그것입니다. 다툼을 대비해 문서를 만드는 것이 아니라, 다툼을 줄이려고 만든 문서가 다툼이 생겼을 때에도 그대로 쓰인다고 보시면 됩니다.